Especialista explica como as mudanças podem afetar a tributação dos aluguéis e quais decisões precisam ser avaliadas desde agora.
A Reforma Tributária em andamento no Brasil deve mudar a rotina de quem aluga imóveis de forma mais direta do que muitos proprietários imaginam. As novas regras envolvem exigências como emissão de documento fiscal e possível recolhimento da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) em determinadas situações, o que já tem levado locadores a reavaliar contratos, estrutura de atuação e planejamento patrimonial.
Pela Lei Complementar 214/2025, a condição de contribuinte da CBS e do IBS, no caso da locação de imóveis, alcança o locador (pessoa física) que, ao mesmo tempo, tenha mais de três imóveis locados e receba mais de R$ 240 mil por ano com aluguéis de longo prazo, considerados aqueles com prazo superior a 90 dias.
À primeira vista, a mudança pode parecer apenas mais uma fonte de custo e burocracia. Mas, para a professora universitária, contadora e consultora tributária estratégica, Socorro Coelho, o momento também pode ser visto como uma oportunidade de ajuste e ganho de eficiência. “Quem se antecipa consegue avaliar melhor o impacto das novas regras, reorganizar a atividade de locação e evitar decisões apressadas quando a exigência já estiver produzindo efeitos”, explica.
Além das novas obrigações, o tema chama atenção porque toca diretamente em um dos pontos mais sensíveis da realidade urbana brasileira: o peso do aluguel no orçamento das famílias. Segundo dados divulgados pelo Ministério das Cidades, o ônus excessivo com aluguel urbano continua sendo o principal componente do déficit habitacional do país.
Nesse contexto, a especialista destaca que a legislação também traz mecanismos que podem influenciar a formação do preço e tornar a locação mais competitiva em determinados casos, especialmente quando o proprietário compreende corretamente os redutores e as possibilidades de enquadramento previstas nas novas regras. “A nova lógica não deve ser lida apenas como aumento de carga. Em muitos casos, ela exige revisão de estratégia. E revisão de estratégia pode significar pagar menos do que se pagaria sem planejamento”.
Outro ponto que ganha importância já em 2026 é a análise sobre manter a atividade de locação na pessoa física ou migrar para pessoa jurídica. Embora a resposta dependa das características de cada patrimônio e da renda obtida, essa comparação tende a se tornar mais relevante com a chegada das novas regras. “A estrutura mais vantajosa não é igual para todos. Mas adiar essa análise pode custar caro, porque as decisões tomadas agora podem influenciar a rentabilidade futura da locação”, pontua Socorro.
Ela também chama atenção para uma oportunidade que pode ser especialmente relevante para imóveis antigos: a possibilidade de constituição de valor de referência para bens adquiridos antes de 2027, o que pode melhorar o posicionamento patrimonial e gerar efeitos positivos em operações futuras, inclusive numa eventual venda. “Quem acompanha a legislação com antecedência não apenas evita surpresas. Também consegue identificar oportunidades que passam despercebidas por quem deixa para agir só depois”, diz.
Em um cenário de transição, a diferença entre apenas reagir às mudanças e utilizá-las com inteligência pode estar justamente no tempo da decisão. Para os locadores, 2026 tende a ser menos um ano de espera e mais um ano de preparação.
Socorro Coelho é professora da Universidade Federal do Vale do São Francisco (Univasf), contadora e consultora tributária estratégica. Especialista em traduzir mudanças da legislação em orientações práticas, atua ajudando contribuintes e empresas a compreender riscos, oportunidades e efeitos concretos da Reforma Tributária no dia a dia.
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