Projeto aprovado na Câmara prevê pagamento do aluguel por desconto em folha e cria nova alternativa de garantia para contratos de locação residencial; modalidade pode mudar relação entre inquilinos e proprietários no país
Uma nova forma de pagar e garantir o aluguel residencial pode mudar a relação entre inquilinos e proprietários no Brasil. O Projeto de Lei 462/2011, que institui o chamado aluguel consignado, prevê que o valor da locação e os encargos da moradia possam ser descontados diretamente da folha de pagamento do locatário. A proposta altera a Lei do Inquilinato e a legislação que regulamenta os descontos consignados.
Na prática, o mecanismo funciona de maneira semelhante ao crédito consignado: mediante previsão no contrato, o pagamento deixa de depender de uma transferência realizada mensalmente pelo inquilino e passa a ser descontado diretamente de sua remuneração. O modelo alcança trabalhadores com carteira assinada, servidores públicos, aposentados e pensionistas.
Para o advogado especialista em negócios imobiliários Amadeu Mendonça, a proposta pode representar uma mudança importante para um dos principais entraves enfrentados por quem procura um imóvel para alugar: a apresentação de uma garantia aceita pelo proprietário.
“Hoje, muitas pessoas têm renda suficiente para pagar o aluguel, mas encontram dificuldades para conseguir um fiador ou precisam assumir o custo de outras modalidades de garantia. O aluguel consignado cria mais uma possibilidade para estruturar essa relação, ao mesmo tempo em que oferece ao proprietário maior previsibilidade quanto ao recebimento”, explica Mendonça.
Limite de 30% busca evitar comprometimento excessivo da renda
O texto estabelece que os valores destinados ao aluguel e aos encargos da moradia não poderão ultrapassar 30% da margem considerada para a consignação, observados os limites previstos na legislação, mas é preciso ter atenção. “A modalidade pode facilitar o acesso à locação, mas precisa ser utilizada dentro de limites que preservem a renda do trabalhador”, afirma.
A proposta também permite que, havendo mais de um locatário no contrato, as margens disponíveis possam ser consideradas para viabilizar a locação. O mecanismo pode beneficiar, por exemplo, casais ou outras pessoas que dividem formalmente o pagamento do imóvel.
E se o inquilino perder o emprego?
Uma das principais dúvidas em torno do aluguel consignado é o que acontece quando o vínculo empregatício que permitia o desconto deixa de existir. O projeto prevê regras específicas para essa situação. A perda do emprego não significa simplesmente o desaparecimento da obrigação assumida no contrato de locação. Para o advogado, esse aspecto reforça a importância de que proprietários e inquilinos compreendam as condições antes de optar pela modalidade.
“O desconto em folha é uma forma de pagamento e de garantia, mas existe um contrato de locação por trás dele. Mudanças na situação profissional do inquilino precisam ser tratadas de acordo com as regras previstas no contrato e na legislação.”, esclarece Mendonça.
Mais segurança para o proprietário, mas não risco zero
Para os proprietários, um dos principais atrativos é a possibilidade de reduzir o risco de atrasos no pagamento. Ao retirar do locatário a necessidade de realizar mensalmente a operação, o modelo tende a oferecer maior previsibilidade.
Isso não significa, entretanto, que o risco de inadimplência desapareça. Questões como demissão, redução de renda e falhas no repasse dos valores precisam ser consideradas. O texto estabelece, inclusive, consequências para situações em que o empregador efetua o desconto, mas não realiza o repasse correspondente.
“É uma ferramenta que pode aumentar a segurança do negócio, mas nenhuma garantia torna uma locação completamente livre de riscos. O contrato continua sendo fundamental para estabelecer direitos, deveres e o que deverá acontecer diante de situações excepcionais”, destaca Amadeu Mendonça.
Aluguel consignado pode ampliar acesso ao mercado formal
Além da segurança para quem disponibiliza o imóvel, a proposta é vista pelo setor imobiliário como uma possibilidade de ampliar o acesso à locação formal, especialmente para pessoas que enfrentam dificuldades para apresentar fiador ou contratar outras garantias. Entidades do setor têm defendido que o modelo pode beneficiar consumidores com menor acesso aos mecanismos tradicionais de garantia locatícia.
Mendonça pondera que os efeitos concretos dependerão da versão definitiva da legislação e de sua aplicação prática. “A ideia tem potencial para simplificar uma etapa que costuma ser bastante burocrática na locação residencial. Mas é preciso equilíbrio. A proteção contra a inadimplência é legítima, assim como é necessário impedir que a renda do trabalhador seja comprometida de maneira desproporcional”, avalia.
O advogado reforça ainda que o aluguel consignado não deve ser tratado como uma modalidade já disponível de forma geral aos consumidores apenas porque a proposta avançou no Congresso. A implementação depende da conclusão do processo legislativo e das regras que constarem do texto definitivo.
“Para inquilinos e proprietários, o mais importante neste momento é entender que estamos diante de uma possível nova alternativa para o mercado de locação. Se aprovada definitivamente, ela não elimina os cuidados tradicionais de um contrato de aluguel. Ela acrescenta uma nova possibilidade de garantia e pagamento”, conclui Amadeu Mendonça.
SOBRE AMADEU MENDONÇA – É advogado Patrimonial e de Negócios Imobiliários, além de sócio-fundador do Tizei Mendonça Advogados Associados – escritório que está presente em 16 estados e já realizou o planejamento patrimonial de mais de R$ 450 milhões de clientes. É professor de Direito Imobiliário em cursos de Pós-graduação e MBA e membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/PE e do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim).
Por Bruna Siqueira Campos